Czy można wcześniej spłacić kredyt hipoteczny?

Czasami sytuacja finansowa w życiu poprawia się na tyle, że zobowiązania, które mieliśmy spłacać przez 30 czy 20 lat, teraz możemy spłacić znacznie szybciej, bo nas na to po prostu stać. Ale co na to banki i prawo? Czy można wcześniej spłacić kredyt na mieszkanie lub dom?

Zmiana warunków spłaty kredytu hipotecznego

W lipcu 2017 roku w życie weszła ustawa o kredytach hipotecznych, która obejmuje zagadnienia opłat pobieranych przez banki za wcześniejszą spłatę kredytów bądź nadpłaty. Z uwagi na to, że prawo nie działa wstecz, zasady te obowiązują tylko tych kredytobiorców, którzy wzięli kredyt po 21 lipca 2017 roku. Do tej pory wysokość opłat za nadpłatę kredytu bądź za jego wcześniejszą spłatę ustalały banki. Bank mógł więc dowolnie ustalić sobie, ile będzie w nim kosztować „przyjemność” pozbycia się zobowiązania wcześniej, niż zakładała to umowa. Czasami opłaty z tego tytułu dochodziły do nawet kilku procent długu, a w przypadku kredytów hipotecznych byłyby to naprawdę duże pieniądze. Teraz z kolei banki muszą dopasować się do nowego prawa. To z kolei zakłada, że każdy kredytobiorca ma możliwość wcześniejszego spłacenia kredytu bądź też jego nadpłacenia. Z kolei bank będzie zobowiązany do tego, by w ciągu 7 dni od dnia złożenia przez klienta wniosku o wcześniejszą spłatę, odpowiedzieć na ten wniosek, wydając decyzję.

Jak wcześniejsza spłata będzie wyglądać w praktyce?

• Kredyty ze zmienną stopą oprocentowania będą objęte rekompensatą za wcześniejszą spłatę tylko w ciągu pierwszych trzech lat, natomiast opłata za wcześniejsze spłacenie kredytu nie może przekraczać 3% spłacanej kwoty, a także nie może być większa niż kwota odsetek, które naliczone zostały w okresie roku od chwili faktycznej spłaty.
• Kredyty ze stałą stopą oprocentowania umożliwiają bankom pobieranie opłaty za wcześniejszą spłatę przez cały czas trwania zobowiązania kredytowego. Opłata natomiast nie może być w takim przypadku wyższa, niż koszty, które kredytobiorca poniósł w związku z przedterminową spłatą.

Banki muszą więc tak dopasować swoje nowe umowy, żeby były one zgodne z prawem i by mimo wszystko kredyt hipoteczny w danym banku był dla potencjalnych klientów opłacalny. Niektóre banki nie pobierają natomiast w ogóle żadnych opłat za przedterminową spłatę i warto zainteresować się przede wszystkim tymi ofertami.

Należy pamiętać, że oprocentowanie to w przypadku kredytu hipotecznego nie wszystko. W wielu przypadkach sytuacja materialna zmienia się bardzo dynamicznie, a na przestrzeni 20 czy 30 lat może się zmienić diametralnie. Dzisiejszy młody przedsiębiorca, który wziął kredyt w banku X tylko dlatego, że bank ten miał minimalnie niższe oprocentowanie, będzie musiał zapłacić aż 3% w momencie, kiedy jego dochody wzrosną i będzie mógł spłacić zobowiązanie wcześniej. Z kolei osoba, która zdecyduje się na nieco wyższe oprocentowanie i poprawi swój status materialny, może zaoszczędzić na przestrzeni lat naprawdę sporo pieniędzy.

Podczas wybierania kredytu hipotecznego naprawdę warto brać pod uwagę szczególnie te banki, które deklarują niepobieranie żadnych opłat za skrócenie czasu spłaty zadłużenia. Umowa z bankiem, który nie naliczy takich opłat, będzie z pewnością znacznie korzystniejsza.

Dlaczego warto wcześniej spłacić kredyt?

Część kredytobiorców przyznaje, że ich obecna sytuacja finansowa pozwala na wcześniejsze spłacenie kredytu hipotecznego, ale mimo to nie robią tego. W niektórych przypadkach taka wcześniejsza spłata może być jednak wyjątkowo opłacalna. Największe zalety wcześniejszej spłaty to:

• Zwiększenie swojej zdolności kredytowej – jeżeli dana osoba ma kredyt hipoteczny na 30 lat, ale jej zarobki nie są zbyt wysokie, to w takim przypadku przez okres trwania zadłużenia człowiek taki nie ma właściwie zdolności kredytowej i często trudno będzie mu dostać nawet sprzęt AGD na raty, nie mówiąc już o wzięciu drugiego kredytu.
• Wcześniejsza spłata to oszczędność – oprocentowanie kredytów czasami się zmienia, zmianie ulega też kurs danej waluty, czego mogliśmy być świadkami w przypadku kredytów we frankach. Widać więc wyraźnie, że im szybciej spłacimy kredyt hipoteczny, tym tak naprawdę będzie on dla nas tańszy. Szczególnie teraz, gdy nastąpiły takie zmiany w prawie.
• Wcześniejsza spłata kredytu to większy komfort psychiczny – ludzie, którzy obciążeni są kredytem na wiele lat, żyją w ciągłym stresie. Rynek pracy jest niepewny, nigdy nie możemy być pewni, co przyniesie jutro, dlatego jasne jest, że im szybciej uwolnimy się od kredytu hipotecznego, tym lepiej dla nas. Świadomość możliwości wcześniejszej spłaty pozwala wielu ludziom dosłownie odetchnąć.
• Im wcześniej spłacimy kredyt, tym mniejsze będą odsetki, dlatego że odsetki naliczane są w odniesieniu do kwoty, jaka pozostała do spłaty.

Kiedy nie opłaca się spłacać kredytu hipotecznego wcześniej?

Są sytuacje, w których wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie jest opłacalna. Wyobraźmy sobie sytuację, w której kredytobiorca ma dość dużo wolnej gotówki i może przeznaczyć ją przykładowo na pewną inwestycję, w której sporo zarobi. W takim przypadku lepiej jest pieniądze zainwestować.

Wcześniejsza spłata nie będzie też dobrym pomysłem w momencie, kiedy kredyt hipoteczny wzięty był w obcej walucie, a obecnie waluta ta jest droga. Znacznie lepiej poczekać wtedy na moment, kiedy kurs tej waluty będzie niższy.

Na wcześniejszą spłatę nie powinny się też decydować osoby, które mają nisko oprocentowany kredyt. Zdarza się, że kredyt ma tak niskie oprocentowanie, że dla kredytobiorcy lepszym rozwiązaniem jest wpłacenie wolnych środków na lokatę bądź na fundusz inwestycyjny, niż nadpłacanie z niej kredytu hipotecznego.

Jeżeli nie wiesz, czy w Twoim przypadku wcześniejsza spłata jest dobrym rozwiązaniem, to najlepiej jest skorzystać z pomocy doradcy finansowego bądź kredytowego. Taka osoba przeanalizuje Twoją sytuację i będzie w stanie odpowiedzieć, czy lepiej poczekać na lepszy momencie, np. na spadek kursu obcej waluty, czy też najbardziej opłacalne będzie jak najszybsze spłacenie bądź nadpłacanie zobowiązania. Samodzielnie czasami trudno jest nam spojrzeć na to chłodnym okiem.