Przed osobami zaciągającymi kredyt hipoteczny stoi wiele dylematów. Wszystkie wiążą się ze zdolnością kredytową, czyli zdolnością do spłaty całkowitej kwoty zaciągniętego zobowiązania wraz z odsetkami. Chociaż istotną rolę odgrywa okres kredytowania, niemałe znaczenie ma również wysokość comiesięcznej raty. Sprawą oczywistą jest, że każdy kredytobiorca chciałby płacić jak najmniej – tak, by rata nie wpłynęła znacząco na pogorszenie kondycji finansowej. Stąd wiele osób analizuje dostępne rozwiązania, rozważając wybór między ratami równymi a malejącymi. Z punktu widzenia całkowitych kosztów kredytu korzystniejsze są raty malejące, jednak stawiają one przed kredytobiorcą pewne ograniczenia i wymagają także spełnienia kilku istotnych warunków. Jako że podjęcie ostatecznej decyzji nie jest łatwe, warto porównać dostępne możliwości i poznać najważniejsze różnice między ratami równymi i malejącymi, a jednocześnie zasięgnąć opinii ekspertów świadczących usługi pośrednictwa kredytowego np. z Open Finance, Notus czy Expander. Dzięki temu ostateczny wybór będzie optymalnie dostosowany do oczekiwań, potrzeb i możliwości finansowych kredytobiorcy.
Raty równe charakteryzują się stałą wysokością przez cały okres kredytowania, chociaż proporcje między częścią odsetkową a częścią kapitałową zmieniają się. W pierwszych latach regulowania należności w ramach kredytu hipotecznego kredytobiorca spłaca przede wszystkim część odsetkową, zaś część kapitałowa jest nieznaczna. Dopiero po pewnym czasie kredytobiorca zaczyna spłacać przede wszystkim część kapitałową, zaś odsetki są niewielkie.
Raty malejące charakteryzują się zmienną wysokością przez okres kredytowania. Wynika to przede wszystkim z innego sposobu obliczania części kapitałowej i odsetkowej. Spłatę części kapitałowej oblicza się przez podzielenie pożyczanej kwoty przez długość okresu kredytowania (w miesiącach). Oznacza to, że wartość kapitału w części kapitałowej jest niezmienna przez cały okres kredytowania. Natomiast kwota naliczanych odsetek uwzględnia coraz mniejsze saldo zadłużenia. Można zatem powiedzieć, że w ratach malejących kredytobiorca już od samego początku spłaca przede wszystkim kapitał. Warto przy tym podkreślić, że raty malejące, w porównaniu z ratami równymi, cechują się bardzo dużą zmiennością.
Przykład. Przy kwocie kredytu 270 tys. złotych oprocentowanym na 5% i okresie spłaty wynoszącym 30 lat, różnica między pierwszą a ostatnią miesięczną ratą wyniesie ponad 1100 zł. Różnica utrzymuje się zatem na poziomie niemal 60%.
W przypadku założenia, że oprocentowanie jest stałe (stopy procentowe nie zmieniają się) raty równe w każdym miesiącu mają taką samą wysokość. Jeżeli jednak dochodzi do spadku lub wzrostu stawki WIBOR, wówczas raty równe maleją / rosną w porównaniu z poprzednimi ratami.
Podobnie rzecz się ma w przypadku rat malejących. Pozostają one na poziomie wskazywanym przez harmonogram spłaty lub maleją, jeśli stawka WIBOR nie zmienia się. Natomiast, jeśli stopy procentowe spadają, zmniejsza się proporcjonalnie wysokość rat malejących. W przypadku wzrostu wskaźnika WIBOR może natomiast okazać się, że kolejna rata malejąca jest wyższa od poprzedniej.
Porównując raty malejące i równe pod kątem stopy oprocentowania, można dojść do jednego wniosku: raty równe przestają by atrakcyjne wraz ze wzrostem stóp procentowych. Dzieje się tak, ponieważ raty spłacane w stałej wysokości kształtowane są w dużej mierze przez część odsetkową – tą, która w pierwszych latach kredytu składa się głównie na całą ratę.
Przykład 1. Przy kredycie na kwotę 270 tys. złotych zaciągniętym na 30 lat, kredytobiorca może zaoszczędzić od nawet 11 tys. złotych do ponad 27 tys. złotych. Tak duża rozbieżność wynika przede wszystkim z dużym zróżnicowaniem stawek oprocentowania.
Warto przy tym podkreślić, że na różnice między ratami równymi a malejącymi wpływa okres kredytowania. Im jest on dłuższy, tym raty malejące pozwalają więcej zaoszczędzić.
Przykład 2. Przy kredycie na kwotę 270 tys. złotych zwiększenie okresu kredytowania z 240 miesięcy na 420 miesięcy pozwala zaoszczędzić nawet o 145% więcej.
Jak wynika z powyższych kalkulacji, raty malejące wydają się być korzystniejszym rozwiązaniem. Można sporo zaoszczędzić, ponieważ faktyczna suma kredytu wraz z odsetkami będzie dużo niższa w porównaniu z ratami malejącymi. Problem w tym, że nie każdy może pozwolić sobie na to, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny z ratami malejącymi. Dlaczego?
Odpowiedź jest ściśle powiązana ze zdolnością kredytową. Kredytobiorca musi osiągać dużo wyższy dochód miesięczny netto, aby móc otrzymać pozytywną decyzję kredytową z ratami malejącymi. Dzieje się tak, ponieważ kredyt z ratami malejącymi charakteryzuje się wyższymi nawet o kilkaset złotych kosztami w porównaniu z ratami równymi. Nie każdy kredytobiorca jest więc w stanie spłacić takie zobowiązanie z uwagi na zbyt niski dochód miesięczny netto i wysoki koszt utrzymania gospodarstwa domowego.
Kto zatem powinien pomyśleć o kredycie hipotecznym z ratami malejącymi? Jak pokazują opinie ekspertów, to rozwiązanie dedykowane przede wszystkim osobom o wysokiej zdolności kredytowej, które nie będą miały problemy ze spłatą dość wysokich rat w początkowym okresie. Taki wariant dobrze jest rozważyć wówczas, gdy obecna sytuacja finansowa pozwala na spłatę wysokich rat, zaś kredytobiorca obawia się, że w przyszłości może ona ulec zmianie. To także dobra opcja dla kredytobiorców, którzy mają w planach wcześniejszą spłatę zobowiązania, aczkolwiek obawiają się wnioskować o kredyt z krótszym okresem kredytowania z uwagi na fakt, że raty w takim kredycie mogą być dużo wyższe niż wysokość rat malejących. Jako że będą szybciej spłacać kapitał, część odsetkowa będzie mniejsza w porównaniu z ratami równymi.
Przykład 3. Przy kredycie 250 tys. złotych w połowie okresu spłaty w ratach malejących, kredytobiorca spłaci 125 tys. złotych kapitału i drugie tyle pozostanie do spłaty. Natomiast osoba, która zaciągnęła kredyt hipoteczny z ratami równymi, spłaci w tym samym czasie dopiero 69 tys. złotych kapitału, a do spłaty pozostanie 181 tys. złotych.
Nie ulega wątpliwości fakt, że raty malejące są korzystniejsze z czysto finansowego punktu widzenia. Rzeczywiście można sporo zaoszczędzić na odsetkach, oddając w sumie znacznie mniej pieniędzy w porównaniu z ratami równymi. Warto jednak mieć na uwadze fakt, że wybór między ratami malejącymi a ratami o stałej wysokości to aspekt złożony. Trzeba bowiem mieć świadomość, że to raty równe wymagają mniejszej zdolności kredytowej, a więc dają większą szansę na pozytywną decyzję banku w sprawie przyznania kredytu. Ponadto raty równe stanowią dużo mniejsze obciążenie domowego budżetu w pierwszych latach spłaty zobowiązania.
Trzeba zatem dokładnie przeanalizować oba warianty, biorąc pod uwagę swoje potrzeby, oczekiwania i możliwości finansowe. Zawsze można zmienić system spłaty rat z malejących na równe i odwrotnie – pod warunkiem, że kredytobiorca wykazuje odpowiednio wysoką zdolność kredytową. Należy jednak mieć na uwadze fakt, że banki najczęściej pobierają prowizję z tego tytułu – jako że konieczny jest aneks do umowy. Dlatego też najlepiej już w momencie składania wniosku wybrać konkretny rodzaj rat: malejące lub równe.
Nie wiesz, na jakie rozwiązanie się zdecydować? Oblicz, który kredyt hipoteczny jest korzystniejszy. Dzięki temu dowiesz się na własnym przykładzie czy faktycznie raty malejące to dobre rozwiązanie. Jeżeli mimo skorzystania z kalkulatora nadal masz wątpliwości, zdaj się na pomoc specjalistów finansowych. Eksperci świadczący pośrednictwo kredytowe z Open Finance, Expander czy Notus chętnie udzielą bezpłatnego wsparcia w tym zakresie
Ukończył studia na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Pisze porady, których celem jest pomóc wszystkim poszukującym dla siebie kredytu hipotecznego. Tłumaczy najważniejsze pojęcia pojawiąjące się w tym procesie i ułatwia dotarcie do najlepszych ofert kredytowych w Internecie.
Bezpłatna konsultacja